Os preços das terras agrícolas destinadas ao plantio de grãos no Brasil aumentaram, em média, 45% no ano passado. Entre 2021 e 2022, o valor médio do hectare para cultivo de soja e milho, por exemplo, passou de R$ 36,7 mil para R$ 53,3 mil, puxado pela forte demanda de investidores nesse mercado e pela rentabilidade positiva da produção agropecuária, apesar dos custos também elevados, de acordo com o relatório mais recente da S&P Commodity Insights.
Em três anos, a supervalorização das terras agrícolas do país alcançou 127,4%. Em 2019, o hectare destinado à produção de grãos valia, em média, R$ 23,4 mil. Nesse intervalo, também subiram de maneira expressiva os preços das áreas de cultivo de cana-de-açúcar (93,3%, saindo de R$ 23,9 mil para R$ 46,3 mil), pastagens (60,6%, passando de R$ 8,2 mil para R$ 13,2 mil), café (132,1%, saltando de R$ 18,9 mil para R$ 44 mil) e florestas plantadas (53,8%, variando de R$ 11,7 mil para R$ 18 mil).
Para 2023, a expectativa é de que o mercado passe por acomodação, em que os preços deverão aumentar menos do que nos anos anteriores. Quem atua no ramo acredita que haverá uma janela de oportunidades para aquisição de áreas a partir do segundo semestre aos investidores que estiverem com liquidez. A avaliação de Mario Lewandowski, diretor de novos negócios da AGBI, é que a continuidade dos altos custos no campo, somada aos juros elevados, vai cobrar a conta de alguns produtores que não fizeram bom planejamento financeiro e apostaram na alavancagem.
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A opção para alguns, disse o gestor, será a venda de áreas. “Muitos agricultores vão ter dificuldades para fazer frente às parcelas do ano passado e para conseguir crédito bom neste ano, principalmente quem se financiou com dinheiro mais caro. Daqui a seis meses, com o aumento de juros e custos, o produtor que não fez a conta certa vai ter que colocar um pedaço da terra para vender neste ano”, disse Lewandowski ao Valor. Nos últimos anos, os juros do país saltaram da mínima de 2% para 13,75% ao ano atualmente, sem sinais de queda brusca no curto prazo.
“Se houver uma queda acentuada dos juros nos próximos meses, os agricultores se reorganizam. O nosso entendimento é que esse é bom momento para estar líquido porque oportunidades aparecerão”, completou.
A AGBI é uma gestora de investimento com foco em terras agrícolas e ativos reais. Lewandowski ponderou que o preço da terra não está “bom para comprar” e que os índices não vão diminuir, pois são atrelados à cotação dos produtos agrícolas e têm os valores corrigidos pela inflação continuamente. Entretanto, deverá haver uma acomodação enquanto o mercado se ajusta às novas condições de juros e custo de insumos. Segundo ele, algumas ofertas feitas no mercado hoje não são “sustentáveis” nem refletem o valor real das áreas.
É o que o mercado chama de amplitude de preços.
O relatório da S&P Global mostra que, no Centro-Oeste brasileiro, o preço médio da terra ficou em R$ 26,7 mil por hectare no último trimestre de 2022. A pesquisa identificou áreas precificadas a R$ 1 mil e outras a R$ 124 mil. No Sul, região mais consolidada e de maior valorização, houve registro de terrenos cotados a R$ 212 mil por hectare. Na média, as terras de Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul ficaram em R$ 56,8 mil de outubro a dezembro do ano passado. O preço mais baixo identificado em terra produtiva no país foi no Pará, por R$ 300 o hectare.
A AGBI comprou sua primeira fazenda em 2013 por R$ 9 mil por hectare útil de pastagem. Em 2020, a mesma área foi vendida por R$ 50 mil após ser transformada em lavoura. Lewandowski diz que os preços mudaram de patamar e que é pouco provável que a gestora consiga pagar novamente retornos de 500% aos investidores. “Nunca mais vamos achar terras a R$ 9 mil, mas se acharmos algo próximo a R$ 30 mil e vendermos a R$ 60 mil, conseguimos dobrar o capital apenas jogando seguro. Estamos confiantes de que conseguimos, pelo menos, dobrar”, vislumbrou.
O relatório da S&P Global Commodity Insights deste mês diz que o mercado ficou mais “atenuado” no último trimestre de 2022 “em função dos elevados preços das terras, do recuo nos indicadores de algumas commodities e da sensibilidade do mercado em relação ao novo governo eleito”. Incertezas em torno da política fiscal em Brasília, com potenciais reflexos sobre tributos, juros e preços, podem ter influência sobre os custos de produção do campo e mexer na precificação das terras, diz o texto.
A conjuntura internacional também afeta o mercado, principalmente com a desaceleração dos principais parceiros comerciais do Brasil. “Contudo, com a perspectiva de aumento na produção agrícola no país e consequente elevação nos estoques internos, podemos ver alguma pressão sobre os preços, o que não ocorreu na última safra, cujos estoques estiveram limitados”, acrescenta o relatório.
De olho nas tendências do mercado, nas oportunidades para atração de recursos e valorização dos ativos da agropecuária nacional, a AGBI lançou um manifesto de investimentos em terras agricultáveis. O documento lista uma série de princípios e ações que podem ser adotadas por donos e arrendatários dessas áreas para aumentar a produtividade com respeito às questões socioambientais.
“Sem que cada um faça sua parte e os proprietários de ativos não tomem a iniciativa de mobilizar os outros agentes, dificilmente conseguiremos cumprir as metas de sustentabilidade da Agenda 2030 e dos princípios de investimentos responsáveis”, diz o texto, que conclama o comprometimento de todas as partes envolvidas nessa cadeia. “Se o mercado não fizer isso, o governo vai fazer”, explica Lewandowski.
