O ano de 2013 foi um período difícil para quem teve que comprar ou vender terras no Brasil, país visto como um dos que têm as melhores oportunidades de investimento nessa área. As restrições à compra desses ativos por estrangeiros, os preços de fazendas em patamares elevados e o próprio desaquecimento da economia global tiraram no ano passado o vigor desse mercado. Nesse quadro, os preços do hectare subiram, porém, a taxas mais modestas.
Essa acomodação no segmento vem sendo observada desde 2012 nos chamados negócios “empresariais”, que envolvem áreas maiores, em regiões com agricultura em desenvolvimento, explica o diretor técnico da Informa Economics FNP, José Vicente Ferraz. Mas o mercado de áreas menores, de negócios realizados por produtores rurais independentes, continua movimentado, diz ele, principalmente em regiões onde a ocupação agrícola é mais consolidada.
Como reflexo do menor volume de negócios, a alta nos preços das terras no Brasil arrefeceu em 2013 em algumas regiões, como no Oeste da Bahia e nas regiões canavieiras de São Paulo (ver texto ao lado). Para Ferraz, este deve ser mais um ano de poucos negócios no segmento empresarial.
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No ano que passou, pelo menos três empresas que detêm e operam terras agrícolas no país foram, sem sucesso, à mesa de negociações para venda parcial ou total de seus ativos. Do lado vendedor, as demandas também encalharam. Companhias com recursos captados para investir colocaram o pé no freio, diante da baixa oferta de oportunidades que trouxessem o retorno esperado.
Roberto Barreto Martins, presidente da Agrinvest Brasil, que opera uma área de 100 mil hectares, dos quais 16 mil próprios, no país avalia que “os preços elevados demais” por si só travaram os negócios. “Em Mato Grosso, as áreas agrícolas mais tradicionais subiram de preço a ponto de limitar o nível de retorno do investidor que pretende entrar nesse mercado a níveis inferiores a 2% ao ano”, diz.
A Agrinvest Brasil foi uma das grandes empresas desse segmento que decidiram colocar à venda, não as terras, mas uma participação acionária na companhia. Contratou o Pátria Investimentos para assessorá-la com objetivo de levantar recursos para expandir o cultivo, atualmente (2013/14) em 85 mil hectares em Mato Grosso e no Maranhão. “Recursos para custeio temos em abundância. Mas esse tipo de investimento (abertura de novas áreas) demanda capital de longo prazo, pouco disponível no Brasil”, afirma.
Martins considera que o maior entrave para fechar negócio foi o preço oferecido pelos interessados. “Nossas possibilidades se estreitaram diante das restrições de compra de terras por estrangeiros. É esse tipo de investidor que enxergaria o valor de uma empresa como a nossa, com governança”, argumenta o executivo. Ele reitera que a participação ainda está à venda, mas que a empresa não tem pressa. ” Estamos perdendo oportunidades de crescer. Mas não há urgência”, garante.
O ritmo de negócios intermediados pela NAI Commercial Properties, empresa americana que opera no ramo imobiliário no Brasil, recuou 30% em 2013. O presidente da NAI no país, Aloisio Barinotti, lembra que em 2012 a NAI havia intermediado 40 negócios de compra e venda de terras com tamanho entre 5 mil e 10 mil hectares. Em 2013, foram 28 operações.
Para ele, os vendedores embutiram no preço pedido não apenas o valor da terra, mas também a expectativa de ganho com o ativo. “Uma fazenda pode até ter o potencial de alcançar um determinado preço. Mas para isso, teria que haver correção de solo ou abertura de outras áreas dentro da propriedade, entre outras melhorias. Muitas vezes, os que querem vender, buscam capturar esse preço potencial, mas o mercado não aceita, e não compra”, explica Barinotti.
A Sollus Capital, empresa de investimentos da americana Touradji Capital e da brasileira Vinci Partners, também tentou negociar seu portfólio, formado por fazendas que somam 30 mil hectares – dos quais, aproximadamente 16 mil cultiváveis em fazendas no Maranhão, Piauí, Tocantins e Bahia.
O Valor apurou que a empresa conseguiu no ano passado apenas vender uma fazenda de pequeno porte no Maranhão a um valor compatível com o retorno esperado pelos acionistas. As outras áreas, no entanto, seguem sendo negociadas. Procurada, a Sollus não comentou.
A maior parte das áreas da Sollus é arrendada pela Ceagro, uma operadora agrícola cujo controle foi adquirido pela japonesa Mitsubishi no ano passado. No mercado, alguns rumores indicavam que a japonesa poderia adquirir as áreas da Sollus. Mas segundo fontes, a Mitsubishi não estaria avaliando o ativo devido às restrições existentes no Brasil para a compra de terras por estrangeiros.
A holandesa Kobra Agrícola também colocou à venda seus cerca de 15 mil hectares, distribuídos em fazendas no cerrado baiano, principalmente. A empresa ainda não conseguiu comercializar as propriedades, pois pediu um valor muito alto pelos ativos, disseram fontes do setor. Procurada, a Kobra não retornou à solicitação de entrevista.
Para quem estava do lado comprador, a maré também não foi favorável em 2013. A Land Co, braço de terras da produtora de grãos e fibras SLC Agrícola, captou US$ 238 milhões em 2012 com o fundo inglês Valiance para investir na compra de fazendas no Brasil. Com os preços da soja nas alturas naquele ano, a empresa não encontrou muitas oportunidades. Em 2013, comprou só uma fazenda, de 10 mil hectares – no Maranhão, por R$ 37,5 milhões.
De acordo com o presidente da SLC Agrícola, Aurélio Pavinato, a dificuldade para adquirir terras em 2013 foi reflexo das cotações ainda firmes da soja, usadas como referência para os preços das terras. “Mas não temos pressa. A SLC Agrícola já tem um grande banco de terras ainda para ser aberto”, afirma.
